山田真哉『3000万円控除とローン控除は併用不可』
【解説】公認会計士山田真哉｜家の売却・買い替え税金トラブル｜譲渡所得・損益通算
本記事は動画内容をもとに要点を整理した要約です。文脈は各タイムスタンプから原動画で確認できます。
概要
・マイホーム売却時の「3000万円特別控除」と住宅ローン控除の併用不可は、税負担増を招く。
・減価償却を考慮しない取得費計算は、短期譲渡所得における税負担を過大にする。
・5年超の所有による長期譲渡所得への移行は、税率を半減させる効果を持つ。
・売却損失発生時の損益通算および繰越控除は、還付につながる重要な手続きである。
記事の概要（Q&A形式）
Q
マイホームを売却する際、「3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は併用できるか？
A
併用はできない。どちらか一方を選択する必要があり、住宅ローン控除を先に利用した場合、3000万円特別控除は一切使えなくなるとされている。
Q
家の売却益を計算する際、「取得費」はどのように計算されるか？
A
購入時の金額から、建物の価値が時間とともに減少する「減価償却」分を差し引いて計算される。これにより、売却益が実際より多く計算され、税金が高くなる可能性がある。
Q
家の売却益にかかる税率は、所有期間によって違いがあるか？
A
所有期間によって税率が大きく異なる。5年以内の売却は「短期譲渡所得」で税率約40%だが、5年を超えると「長期譲渡所得」となり税率約20%となる。
Q
マイホームの売却で損失が出た場合、確定申告をするメリットはあるか？
A
原則不要だが、その損失を給与所得などと相殺できる「損益通算」が可能となる。さらに、損失が残る場合は3年間繰り越して控除できるメリットがあるとされている。
過去最大の税収とインフレ高騰が続く中、不動産売却時の税金は個人の資産形成を直撃します。特に、減価償却の考慮は、日本の住宅の資産価値の捉え方を海外と比較する上で重要です。欧米が築年数に関わらず価値を保つストック型社会を目指す一方、日本の木造住宅は減価償却が早く、新築信仰が根強い。これは、個人の資産形成を阻害する一因とも指摘されてきました。中国の地政学リスクやAIによる経済構造変化も踏まえ、税制メリットを最大限活用する戦略は、Z世代の労働価値観変化とも相まって、個人の経済的自立に不可欠です。